@ Kallias:

danke für die interessanten Ausführungen.

In der Realität dominiert natürlich auch in Deutschland das Prinzip 2.
Aber es gibt eben auch den Fall 3.

Nehmen wir konkret einmal die Frage, wie man ein Gewerbe ansiedeln kann.
Dazu gibt es in den meisten Städten ausgewiesene Gewerbegebiete (sog. "GE-Gebiete"). Dort kann eine relativ breite Bandbreite an Nutzungen passieren, ohne dass politisch eingegriffen wird. Von der Schreinerei bis zum Getränkemarkt ist alles möglich, solange man sich innerhalb eines vorab festgelegten Rahmens bewegt.

Irgendwann wird aber durch ein Gewerbe eine gewisse Grenze überschritten, ab der eine quasi pauschale Genehmigung (wie sie ein GE-Gebiet darstellt) nicht mehr ausreicht. Sagen wir mal, ein Möbelhaus (mit über 40.000 qm Verkaufsfläche und mit täglich vielen Tausend Besuchern).
Ob man so einen Spezialfall haben will (und wenn ja wie dimensioniert) ist nun tatsächlich eine politische Entscheidung die einen Stadtratsbeschluss erfordert.
Baurechtlich erfordert ein Möbelhaus daher im Bebauungsplan ein sogenanntes Sondergebiet ("SO-Gebiet"). Wenn eine Stadt ein solches SO-Gebiet ausweist, muss sie genauer festlegen, was nun im Detail auf dem Gelände passieren darf.
Zum Beispiel hat ein Möbelhaus mit 40.000 qm zwar viele Kunden. Aber ein Einkaufszentrum gleicher Größe hätte erfahrungsgemäß noch einmal 3 bis 4 mal mehr Kunden. Eine Genehmigung für "Einzelhandel" (ohne Spezifizierung des Sortiments) ist daher für die Stadt gefährlich, weil eine spätere Umnutzung (Shopping-Center statt Möbelhaus) das Verkehrsaufkommen massiv erhöhen könnte.

Wo nun genau die Grenzen liegen, ab denen ein pauschales GE-Gebiet nicht mehr ausreicht sondern ein SO-Gebiet erforderlich ist, ist natürlich offen für Diskussion. (Jahrelang war z.B. im Einzelhandel die Grenze ab der ein SO-Gebiet notwendig ist und die Genehmigung entsprechend komplizierter wird bei 800 qm Verkaufsfläche. Viele alte Aldi-Märkte hatten daher als Standardmaß 790 qm Verkaufsfläche...).



Übrigens existiert das von Ihnen skizzierte Prinzip des "Stadt-Eigentümers" heute schon in gewissen Bereichen.
Ein schönes Beispiel sind die Shopping-Center (im Gegensatz zu den gewachsenen Innenstädten mit einer Vielzahl an Eigentümern).

Ein Shopping-Center-Betreiber ist weitgehend frei darin zu entscheiden, welche Nutzungen er wie aneinanderreiht.
Und er wird schon aus Eigeninteresse den Beate-Uhse-Laden nicht direkt neben das Kinderbekleidungsgeschäft setzen.
In der normalen Innenstadt gibt es eine solche regelnde Hand nicht. Entsprechend kommt es dort immer wieder zu nicht optimalen Nachbarschaften.

Übrigens vermietet ein professioneller Center-Manager nicht unbedingt ausnahmslos an den, der die höchste Miete zahlt. Sondern er hat auch immer im Blick, dass er einen möglichst interessanten Gesamt-Mix erreichen muss. Deshalb wird man in guten Centern in niedriger Dosierung immer mal wieder auch "exotische" Läden finden, die einen besonderen Flair vermitteln, selbst wenn sie keine Spitzenmieten zahlen können.
Da kann dann in einem Umfeld mit vielen Damenbekleidungsläden der kleine Laden mit "Männerspielzeug" Gold wert sein, wenn dadurch die Männer beschäftigt sind und die Frauen etwas mehr Zeit haben, um in Ruhe zu shoppen.
In einer Fußgängerzone mit vielen verschiedenen Hauseigentümern hat hingegen kein einzelner Vermieter einen Anreiz, im Interesse des "großen Ganzen" für sich selbst auf möglichst hohe Mieten zu verzichten.

Welches System ist besser?
Schwer zu sagen. Man kann aber auf jeden Fall festhalten, dass das Mietniveau in Shopping-Centern tendenziell höher liegt als in Innenstadtlagen.
Aus Sicht der Mieter scheint also das professionelle Flächen-Management eines Centers einen zusätzlichen Nutzen zu stiften.